Zatímco trh s rezidenčními nemovitostmi v polovině minulého roku zamrzl, na tom kancelářském bylo poměrně živo. Zájem byl hlavně o flexibilní kanceláře. A letos tomu nebude jinak. „U mnoha společností dojde k určitému sestěhovaní a optimalizaci prostoru v rámci snižování nákladů. Dostupné lokality mimo centrum města se stanou atraktivnější,“ přibližuje v rozhovoru Alexandra Němcová ze společnosti Cimex.
Na tom bylo poměrně živo, obzvlášť pak na konci roku, kdy se nájemci snažili narychlo vyjednat ty nejlukrativnější podmínky. Nám se například podařilo udělat několik velmi rychlých transakcí, což na trhu není obvyklé. Zkrátka bylo evidentní, že firmy si uvědomily, že se bude zdražovat.
Ano, ten trend pozorujeme. I když nejde vyloženě jen o využívání práce z domu, jako o spíš mix práce z domu i kanceláře. Některé firmy dávají přednost flexibilitě. Například tak, že v některých měsících si přiberou prostor navíc.
Flexibilní kanceláře jsou nejžádanější
Vítězem této situace jsou tedy flexibilní kanceláře?
Určitě, jejich obsazenost je nyní maximální.
Přebudovává Cimex své kanceláře na coworky?
Všechny ne, ale část prostor ve vybraných budovách určitě ano. Proč toho taky nevyužít, že?
Jakou máte nyní obsazenost?
Jsme téměř na 100 procentech v rámci našeho konceptu MO-CHA flexibilních kanceláří, a proto připravujeme další prostory.
Takže za sebou máte velmi úspěšný rok?
Po covidu, který nás mírně unavil, si to i zasloužíme.
Okrajové části Prahy budou letos atraktivní
Na realitním trhu se pohybujete tři desítky let. Je situace, která na něm nyní panuje něčím výjimečná?
Nejprve covid a posléze válka na Ukrajině posunuly situaci do extrému. Alespoň já ji tak vnímám. I když flexibilní (dříve takzvané servisované kanceláře) existovaly již před covidem, nebyly ale zdaleka tak populární. A to, že jsou nyní tak vyhledávané, souvisí samozřejmě i s tím, že firmy v souvislosti s nejistotou a snahou ušetření nákladů dávají flexibilitě, i té smluvní, přednost. Pamatuju si doby, kdy střední a menší firmy podepisovaly výhradně pětileté i delší nájemní smlouvy, nyní je to jinak. Nerada bych to házela do jednoho pytle, u velkých korporátů to funguje samozřejmě jinak. Což potvrzují i velké transakce, které se loni na trhu podepsaly.
Může nastat to, že firmy se budou snažit „utéct“ z centra, kde jsou nájmy násobně dražší než na okraji Prahy?
Praha 1 je sice atraktivní, ne ale pro každou firmu. Typicky například technologické, automotive a výrobní společnosti vidíte často v dostupných lokalitách na metru a u městského okruhu. Nicméně souhlasím s tím, že některé typy firem se budou snažit hledat výhodnější podmínky a pokud pro ně není nezbytně nutné sídlit v centru, přesunou se od něj dál. Podle informací z reportů pražského kancelářského trhu došlo ve třetím čtvrtletí roku 2022 v Praze 1 k poklesu obsazenosti o pět tisíc metrů čtverečních.
Pomineme-li Prahu 1, kterou část metropole lze vnímat jako atraktivní?
Jednoznačně vede Karlín, což bychom si ještě před časem nedokázali představit. Tato čtvrť nesmírně vyrostla, najdete tam spousty služeb a restaurací a atraktivní je i pro bydlení. Dále je to tradičně i Praha 4, ale i Praha 5 a Praha 7, kde se momentálně nachází nejvíce projektů ve výstavbě.
Neatraktivní kanceláře přeměníme na byty
Kancelářské portfolio se rozroste Cimexu například rekonstrukcí domu na Václavském náměstí. Kromě toho, poohlížíte se i po nových prostorech?
Máme oči stále otevřené a rozhlížíme se. Ideálně vyhledáváme takové nemovitosti, kterým můžeme přidat nějakou další hodnotu. Například v nich aplikovat koncept flexibilních kanceláří, přidat obchodní jednotky v přízemí nebo rekonstruovat objekt na nájemní bydlení apod. Objekt, který je hotový a plně pronajatý, není pro nás až tak atraktivní.
Registrujete už u prostorů na Václavském náměstí nějakou poptávku?
Ano. Ozývají se nám stávající klienti i noví zájemci, kteří se těší, až otevřeme novou lokalitu v Praze 1.
Uvažujete o tom, že byste některé z vašich kancelářských budov přebudovali na bydlení?
Nyní máme několik takových projektů ve fázi přípravných studií. Tyto objekty již nejsou z dlouhodobého hlediska vhodné pro kanceláře, ale jsou ideální svojí lokalitou či velikostí na bydlení. Konkrétně se jedná o dva projekty na Praze 1, jeden na Praze 4 a dva projekty na Praze 10. U některých z nich zvažujeme nájemní bydlení, po kterém je v současné době velká poptávka, a která se bude ještě zvyšovat.
A kolik by konkrétně mohlo touto přeměnou vzniknout metrů čtverečných bydlení?
Zhruba 20 tisíc metrů čtverečních.
Týká se to budov, u nichž ekonomicky nedává smysl přebudování na moderní kanceláře třeba právě i kvůli neatraktivní lokalitě?
Přesně to je případ kancelářské budovy na Praze 10, která už dlouhodobě ční v rezidenční čtvrti. Na Praze 4 naopak cítíme vysokou poptávku po nájemním bydlení, navíc ta konkrétní budova tam již v minulosti pro bydlení sloužila, její přeměna zpět na bydlení proto nebude až tak obtížná.
Nájemné poroste. Až o 15 procent
O kolik se letos zvýší nájemné v kancelářích?
Běžně se nájemné každý rok v kancelářích zvyšuje o valorizaci. V posledních letech se valorizace pohybovala kolem dvou až tří procent, ale pro letošek je to 15 procent. Kromě nájemného rostou samozřejmě i cena energií a ostatních služeb.
Je investice do kanceláří jistotou?
Záleží podle lokality, ale obecně budou kanceláře vždy potřeba a investice do nich tedy bude fungovat. Věřím především v investice do flexibilních kanceláří v dobrých lokalitách, v blízkosti metra a s dobrou dopravní dostupností.
A jakým směrem se bude ubírat kancelářský trh v letošním roce?
Věřím tomu, že flexibilní kanceláře budou stále trendem. U mnoha společností dojde k určitému sestěhovaní a optimalizaci prostoru v rámci snižování nákladů. Myslím si, že dostupné lokality mimo centrum města se stanou atraktivnější. Na kancelářském trhu v segmentu menších kanceláří bude zkrátka živo.
Alexandra Němcová
Nastoupila do CIMEX GROUP na pozici ředitelky Asset managementu v roce 2019. Má na starosti aktivity spojené s rozvojem, pronájmem a správou portfolia nemovitostí. Na trhu rozvoje nemovitostí se pohybuje téměř tři desítky let, a to na manažerských pozicích v Čechách i v zahraničí. Pracovní zkušenosti získala také díky 15letému působení v zahraničí, jehož součástí byla práce na manažerských pozicích pro společnosti CBRE a IKEA v Číně a Rusku
Více na Němcová z Cimexu: Na trhu kanceláří bude letos živo. Nájemné poroste až o 15 procent, firmy zeštíhlí
