„B“ reality porostou
Administrativní budovy v historických centrech měst nebo naopak na jejich okrajích patří do tzv. béčkové kategorie.
„Koncern CIMEX se v posledních letech cíleně zaměřuje právě na takové objekty. Ono se s nimi obchoduje častěji než s nejmodernějšími kancelářskými nemovitostmi kategorie A,“ říká ing. Miroslav Příkop, generální ředitel společnosti CIMEX INVEST a.s.
„Béčkové“ nemovitosti se zpravidla nedostanou ani do statistik marketingových či velkých realitních společností. Jak byste charakterizoval tuto méně známou část nemovitostního trhu?
Jako neprávem opomíjenou. Obchod s „béčkovými“ nemovitostmi jako by se odehrával ve stínu nových obchodně-administrativních center. Přitom se v něm točí v celorepublikovém měřítku mnohem větší peníze, a to z jednoduchého důvodu: Výnosnost kapitálu vloženého do těchto nemovitostí dosahuje úrovně osm až devět procent, zatímco v kategorii „A“ je to šest procent.
Čím jsou podle vás tyto nemovitosti zajímavé pro nájemce?
Jejich oblíbenost má několik důvodů. Zásadní jsou celkové náklady na užívání prostor, kdy nájemné plus služby činí z pohledu nájemce obvykle u „béčkové“ kategorie ve srovnatelné lokalitě zhruba až o dvacet až třicet procent méně než v nových centrech. Zdůrazňuji, že se jedná o součet nájemného a všech služeb poskytovaných spolu s nájmem. Efekt, který nájemce získá, je přitom mnohdy srovnatelný, v některých případech i převyšující, protože na rozdíl od moderních administrativních budov jsou tyto budovy mnohdy umístěny v historických centrech měst, což bývá pro nájemce často stěžejní. Předností je rovněž odlišný přístup pronajímatelů k nájemcům – velká centra mívají pro nájemce zpravidla dolní limit plochy k pronájmu na úrovni několika stovek metrů čtverečních. Menší, třeba i velmi úspěšné a tedy bonitní firmy ale tolik nepotřebují.
Domníváte se, že luxusní administrativní budovy, které v našich městech rostou jako houby po dešti, mohou mít časem problémy s obsazeností?
To nemohu posoudit, ale vezmu-li v úvahu dostupné statistické údaje, které říkají, že neobsazenost těchto budov činí cca čtrnáct až šestnáct procent, a jde o výsledek několikaletého vývoje od téměř stoprocentní obsazenosti v době ještě velmi nedávné, je to možné. Pravdou ovšem je, že koncentrace nových administrativních budov „áčkového“ typu konkrétní lokalitu zatraktivňuje. To má pozitivní efekt i pro naše „béčka“, která se nacházejí nedaleko. Klasickým případem je Praha 4, kde vyrostlo BB Centrum. Z oblasti se stalo vyhledávané business centrum. Naše nemovitost v sousedství sice nenabízí všechny vymoženosti, ale umožní klientům mít za přijatelnou cenu kanceláře nedaleko. Obě kategorie si nekonkurují, naopak se doplňují. Má slova potvrzuje i skutečnost, že se nám daří držet obsazenost nemovitosti o pronajímatelné ploše zhruba 10 tisíc metrů čtverečních trvale přes devadesát pět procent. Podobná situace se vyvinula i na nedaleké Pankráci.
Kolik chcete do tohoto segmentu dále investovat?
Na představenstvu jsme se shodli, že jako skupina jsme schopni a ochotni do nemovitostního segmentu investovat zhruba pět miliard korun. Současné plochy jsme se rozhodli v příštích dvou letech minimálně zdvojnásobit. Záleží jen na kvalitě projektů, které intenzivně hledáme. Za opravdu kvalitní projekty jsme ochotni velmi dobře zaplatit.
Do podnikatelských aktivit společnosti CIMEX patří také development. Jaké máte aktivity v této realitní oblasti?
Právě dokončujeme přestavbu několika domů v Mariánských Lázních na apartmány a kanceláře, a máme tak cennou a velmi pozitivní zkušenost z regionu. Další projekt, rekonstrukci tří našich objektů v samotném srdci lázní, připravujeme. U několika velkých projektů nás ale bohužel brzdí právní překážky, které jsou pro tento segment typické. A nejen pro něj.
Co máte na mysli?
Hodně nás trápí neukončené, donekonečna protahované restituce. Ty nám v současnosti blokují rozpracované projekty za více než půl miliardy korun. V jedné okrajové čtvrti Prahy se na pozemcích, které máme podle našeho názoru už řadu let v majetku, objevil zcela neočekávaně restituční nárok – zrovna ve chvíli, kdy jsme se tam měli pustit do výstavby dvou tisíc bytů. Podobně závažný je případ zámeckého hotelu Hrubá Skála. Kdo ho zná, jistě potvrdí, že jde o neopakovatelnou kombinaci krásné historické nemovitosti a unikátní přírodní lokality Českého ráje s ambicí na zápis do seznamu UNESCO. Řadu let jsme hledali kompromis s památkáři a ochranáři ve využití objektu. Zpracovali jsme největší projekt rekonstrukce v historii zámku za půl miliardy korun. A když jsme konečně získali stavební povolení, náhle se vynořil restituční nárok. Nejsme proti restitucím a oprávněným nárokům restituentů, ale žádný podnikatelský subjekt nemůže pracovat v nejistotě vlastnického vztahu k majetku, způsobeného nedokonalostí legislativy z minulosti.
Vraťme se k „béčkovým“ nemovitostem. Jaké obsazenosti nájemníky dosahujete?
Za naši velkou výhodu považuji, že do naší skupiny patří firma specializovaná na facility management. Díky ní zajišťujeme nejen údržbu a správu nemovitosti, ale řešíme i obsazenost. V „áčkové“ kategorii se všechny statistiky shodují na průměrné obsazenosti pětaosmdesát procent. My díky vlastní firmě dokážeme dlouhodobě udržet pětadevadesát procent. To je také hlavní důvod, proč jsme přesvědčeni, že tento segment trhu čeká v příštích letech kontinuální růst.
Zdroj: Hospodářské noviny, autor: Jiří Kučera
