Majitel zchátralého kláštera sv. Gabriela na pražském Smíchově, skupina Cimex, už má jasno o jeho budoucnosti. Komplex přestaví na pětihvězdičkový hotel. Rozsáhlá rekonstrukce by měla začít za dva až tři roky. Takové jsou plány. A kolik to celé bude stát? „Zpočátku jsme si s nadsázkou říkali, že jdeme do miliardového projektu a nyní se budeme snažit nepřekročit miliardy dvě,” říká Miroslav Kosnar, šéf Cimexu.

Na stole máme projekt a už víme, jakou cestou půjdeme. Konkrétnější být zatím ale nechci.

Ani v jaké fázi přípravy projekt je? 

Aktuálně se zpracovává projekt pro územní rozhodnutí.

Klášter je kulturní památkou. Jaké máte zkušenosti s tímto typem staveb? Jste obrněni na diskuse s památkáři? 

V 90. letech jsme rekonstruovali například Poštovní Dvůr v Karlových Varech nebo budovu T.G. Masaryka v centru Karlových Varů. Máme i zkušenosti s rekonstrukcemi památkově chráněných objektů z Prahy, například z Petrské ulice. Klášter Gabriel je ale samozřejmě v tomto ohledu projektem největším. Zkušenosti máme a na diskuse jsme připraveni.

Jak pandemie, která velmi významně zasáhla právě hotelový segment, pozměnila vaše uvažování o budoucnosti kláštera?

Pandemie v posledních dvou letech skutečně do určité míry zasáhla do provozování hotelů. Nemyslím si ale, že by změnila návyky lidí v tom smyslu, že by přestali zcela cestovat. Předpokládáme, že byznys pojede dál, možná se změní počty turistů nebo jejich spotřebitelské chování.

Z našich propočtů pro Gabriel Loci nám ale stále nejlépe vychází hotel. Jak jste sama podotkla, i přeměna objektu na rezidenční bydlení byla na stole. Nakonec nám z toho ale vyšlo, že by kapacita prostoru nebyla využita na sto procent. Část bytů by nebyla dostatečně kvalitních, a byla by tak špatně prodejných.

Když se z jedné miliardy rázem stanou dvě

Kolik plánujte do přeměny kláštera investovat?

Nemáme konečný odhad a ani v tuto chvíli nechceme komentovat jakékoliv detaily. Zpočátku jsme si s nadsázkou říkali, že jdeme do miliardového projektu a nyní se budeme snažit nepřekročit miliardy dvě.

Nehatí vám tyto předpoklady aktuální zdražování stavebních materiálů a prací?

Zčásti se jedná o nějaký výkyv na trhu a zčásti jde bezpochyby o trvalé navýšení cen. Tomu je nutné přizpůsobit celý projekt nákladově i zejména na straně tržeb.

Gabriel Loci přitáhl i filmaře z Netflixu

V prostorách kláštera se konal například Prague Fashion Week nebo Designblok. Co všechno děláte proto, aby si dům na provoz vydělal? 

Kromě těch dvou akcí, které jste jmenovala, se zde koná celá řada dalších kulturních, hudebních a uměleckých podniků. Část objektu také pronajímáme jako kancelářské prostory a trvalý je zájem i ze strany filmařů. Natáčí se zde průběžně celá řada zahraničních produkcí pro Netflix, HBO a tak dále. V létě jsme měli prvním rokem letní scénu a počítáme s tím i na tento rok.

Vydělá si tím vším budova na provoz? 

Na provoz ano. Na veškeré další investice nebo na náklady na přípravu projektu samozřejmě ne.

Kolik jste do objektu zatím investovali?

Kolem 353 milionů na koupi plus další na přípravu projektu, dále miliony na nevyhnutelné opravy. V nejbližší době nás čekají především investice do zprovoznění topení, opravy střechy a snažíme se zafixovat dlouhodobé chátrání střechy kostela.

Studio DAM dá klášteru novou podobu

V jaké stavu jste dům přebírali?

Bylo na něm vidět, že se na něj dlouho nesáhlo. Primárně jsme museli samotný objekt i areál vyčistit. Myslím tím odvézt různý odpad. Museli jsme ho i sanovat tak, aby nám to tady s nadsázkou nespadlo na hlavu a nedělal ostudu různý nepořádek uvnitř nebo kolem objektu.

Máte nějakou představu, kdy byste mohli získat územní rozhodnutí?

Chtěli bychom ho mít na jaře příštího roku.

Architekty na projekt máte již vybrané?

Ano, jsou to architekti ze studia DAM. (autoři realizace objektu AFI ve Vokovicích nebo Main Point na Pankráci – pozn.aut.)

Troufnete si říct, kdy by se mohl hotel otevřít?

Za dva, tři roky bychom mohli začít rekonstruovat. Zatím je vše otevřené, nemáme definitivně jasno ve všech aspektech celého projektu. Na tom nyní pracujeme.

Pod společnost Cimex spadá i síť hotelů Orea. Uvažujete, že bude provozovat i tento hotel?

Síť Orea Hotels & Resorts cílí na jinou klientelu, jde o čtyřhvězdičkové hotely. Tady by měl vzniknout pětihvězdičkový hotel.

Takže uvažujete i o tom, že by ho provozovala nebo řídila například zahraniční hotelová síť, která má zkušenosti s podobně velkými „pětihvězdami“?

Ano, pro tento hotelový segment je to reálná varianta. Musíte do hotelu přivést konkrétní klientelu, aby dokázal generovat výkon, který potřebujeme vzhledem k výši předpokládané investice.

Jakou kapacitu bude hotel mít?

Nějakou představu již máme, ale nebudu konkrétní, vše je ještě ve fázi projektování. Z podstaty věci ale cílíme na hotely s kapacitou vyšší než 100 pokojů, menší totiž nemá cenu provozovat. Bude to někde mezi 100 až 200 pokoji, spíš v té druhé polovině.

Jak si aktuálně vede hotelová síť Orea?

Je to individuální, podle lokality a segmentu. Máme rezortové hotely na horách, městské i lázeňské hotely. Každý segment má svoje výhody a nevýhody. Větší sílu mají řetězce, které umí pracovat s klientem, nabídnout mu alternativu, další hotely a jiné výhody. Dlouhodobě těžíme z toho, že podstatnou část naší klientely tvoří Češi, kteří na rozdíl od turistů přijížděli i v pandemii. Velmi pozitivně nás tak překvapila čísla z hotelu Pyramida v Praze. Dokonce i v čase totálního lockdownu jsme byli schopni se blížit provozní nule. Měli jsme nejlepší čísla v Praze a toho si velmi vážíme.

Pandemie na našich plánech nic nemění

Plánujete se v hotelovém segmentu ještě rozrůst?

Určitě máme růstové ambice.  Ať už v oblasti developmentu, tedy koupi a rekonstrukce, tak i v oblasti provozování hotelů.

A kterým směrem se vydáte nejdříve?

Už v minulosti jsme byli jen krok před podpisem smlouvy na koupi hotelového komplexu v Černé Hoře. Veřejnou soutěž pak tamní vláda těsně před podpisem smlouvy zrušila. Zřejmě ten prodej vyhodnotila jako nevýhodný, cena jí přišla nízká. Máme tedy ambice se dívat například i tímto směrem. Nicméně nás porucha trhu v souvislosti s pandemií trochu zbrzdila a na investice pohlížíme spíš v dlouhodobém horizontu.

Primárně jsme se snažili stabilizovat současné portfolio. Hotely byly vynuceně uzavřené a my se museli soustředit na to, jak ochránit byznys, tedy postarat se o stovky klíčových zaměstnanců, bez kterých to nejde. V hotelích probíhaly rozsáhlé rekonstrukce a do toho přišla pandemie a problémy s financováním rozjetých investic. Logicky tak došlo k jejich zbrzdění nebo odkladu.

Máte na mysli nějaký konkrétní projekt?

Myslím, že to zbrzdilo myšlení všech o všem. Ať už těch, kteří chtějí prodávat, nebo kupovat, protože ten kdo prodává, zkoušel prodávat za cenu před covidem, naopak ti, co chtěli kupovat, měli pocit, že budou kupovat za stresové ceny, tedy mnohem nižší. Představa se tak vůbec nepotkávala s realitou.

Možná, že existují individuální transakce, které se dotáhly. Spíš ale podle mě převažuje názor, že pandemie je něco mimořádného, co přestane a všichni vyčkávají. Nyní již nastává období, kdy se transakce na trhu realizují. Je přetlak peněz a investoři jsou nuceni je investovat a reality jsou pořád jednou z nejlepších možností. Což je příklad i transakcí, které máme a nyní dokončujeme na americkém trhu. Exitujeme tak z projektů za ještě lepší ceny, než byly před covidem.

Trh se do určité míry pročistil. Myslím teď na pražské hotely. Není to ideální doba na jejich koupi?

Ano, ale jde spíš o menší hotely, které nejsou naším investičním cílem. Nicméně máme teď na stole řadu manažerských projektů na provozování hotelů vlastníků, kteří hledají profesionalitu, zkušenosti a pomoc.

A co akvizice nějakého dalšího hotelu, tedy ve vašem uvažování s kapacitou nad 100 pokojů?

Zatím nic takové neřešíme, a ani trh nic takového neposkytuje – tedy za cenu, která by nám dávala smysl.

V portfoliu máte i kanceláře. I tento segment doznal určitých změn. Co s nimi máte v plánu?

Některé objekty v našem portfoliu plánujeme přeměnit na bydlení.

Zdroj:

https://www.newstream.cz/zpravy-z-firem/z-klastera-na-smichove-vznikne-petihvezdickovy-hotel