Kromě provozu 15 hotelů řetězce Orea pronajímá Cimex v tuzemsku celkem 70 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor. Mnohé firmy si však v uplynulém roce zvykly na fungování na dálku a přehodnocují, nakolik budou vůbec kanceláře v budoucnu potřebovat. „Kanceláře dnes vlastníkům vydělávají asi o 10 procent méně. Je těžší je rychle pronajmout, když firma odejde, ale poptávka pořád je,“ tvrdí Kosnar.

Jak se skupina Cimex vypořádala s pandemií?
Situace je složitá, jelikož 60 procent našeho obratu tvoří hotely, které byly dlouho kompletně zavřené. Jenom v hotelech jsme každý měsíc propálili sedm až osm milionů korun. Museli jsme propustit stovky lidí, ale snažili jsme se s nimi udržet dobrý vztah a mít je připravené pro případný návrat, desítky z nich se už vrátily. Nicméně jsme dostatečně silní a ztráty jsme dokázali vykrýt, přestože stát těm větším firmám moc nepomáhal.

Jak to myslíte?
Státní podpory jsou velmi těžkopádné, nepřehledné a dobíhají po mnoha a mnoha měsících. Například podpora na zaměstnance a mzdy nedorazila, když jsme ji nejvíc potřebovali. Kompenzace obecně nebyly funkční, ze srovnání například s Rakouskem nebo Německem je vidět, že to šlo nastavit lépe, transparentněji a jednodušeji. A když už nám stát nebyl schopen pokrýt náklady, tak jsme žádali aspoň o záruku za úvěr u komerční banky, ale to je také smutný příběh.

Proč?
Státní záruky ve spolupráci s EGAP fungovaly. Hotely v programu Covid Plus sice zpočátku nebyly, ale díky komunikaci se státem se nám je tam podařilo protlačit, tak jsme si na chvíli oddechli, že dostaneme úvěr na překlenutí tohoto období. Jenže komerční banka se správně ptá na to, z čeho se má splácet. A když jí řeknete, že z provozu hotelů, až se znovu otevřou, tak vám namítne, že to není jisté a že je to pro ni velké riziko. Stát toto neřeší, ten si odškrtl, že poskytl záruku, zatím to pro něj končí. Dodnes bojujeme u komerčních bank o to, abychom ten úvěr dostali.

Pandemie vypukla v době, kdy několik našich hotelů prodělávalo rekonstrukci. Někde jsme měli bankovní financování, někde jsme ho zařizovali, ale v jeden okamžik prostě nastala obrovská změna. Byl to boj o to, jak se posunout z měsíce na měsíc, jak přežít. Bez pomoci akcionářů a vlastníků bychom to nebyli schopni vyřešit.

Kdy se podle vás situace vrátí po finanční stránce do normálu?
V posledních letech jsme investovali zhruba miliardu korun do rekonstrukcí našich hotelů, už před pandemií byly některé z nich z tohoto důvodu na několik měsíců uzavřené, případně měly omezený provoz. Takže srovnávat například čísla z roku 2019 s loňskými čísly je trochu složitější, nicméně jsme přesvědčeni, že na předloňské výsledky se vrátíme už v příštím roce. I díky těmto investicím, vylepšili jsme náš produkt, zvedli odpovídajícím způsobem ceny a zákazníci se vracejí.

Marketingové akce na podporu prodeje samozřejmě probíhají neustále, například nyní přemýšlíme o speciální akci pro naše dlouholeté významné klienty, kterým budeme nabízet víkendové ubytování zdarma jako poděkování za věrnost. V cenách je nutné pečlivě zohlednit poptávku i nabídku konkurence, ale například cestou voucherů na Slevomatu určitě nepůjdeme.

Jaká je nyní poptávka po ubytování ve vašich hotelech?
Rezervace se teprve rozpohybovaly, v tuto chvíli je to předčasné hodnotit. První víkend po znovuotevření jsme měli obsazenost kolem 60 procent ve vybraných hotelech, co se týče letní sezony tak to vypadá, že bychom měli mít lepší tržby než loni a dokonce i předloni.

Není zatím předčasné sázet na návrat zahraniční klientely?
Sice cílíme na byznysovou klientelu, zejména v našich městských hotelech, ale neřekl bych, že na zahraniční klientelu sázíme. Významná část našich hostů je z České republiky, loni jsme z toho těžili během krátkého otevření v létě. Ale cestovní ruch začne nějakým způsobem opět fungovat, lidé nebudou chtít dlouhodobě cestovat jenom po své zemi nebo v nejbližším okolí. Jsme o rok moudřejší než před loňskou sezonou a známe naši klientelu dobře.

Jsou nyní kvůli pandemii na trhu volné hotely na prodej?
To ne, až na výjimky se hotely v současnosti prakticky neprodávají. I u stávajících nabídek je to většinou o tom, že si někdo jenom ověřuje cenu a zkouší, zda by to bylo za ni možné prodat. Rozdíl za kolik chtějí investoři kupovat a za kolik je vlastník ochoten prodávat je stále dost vysoký, odhadem zhruba 20 až 30 procent.

Po hotelích tvoří další významnou část vašeho portfolia kancelářské budovy. Mnohé firmy si během pandemie zvykly pracovat v režimu na dálku. Budou kanceláře vůbec potřebovat?
Minulý rok byl mimořádný v tom, že řada firem pracovala jenom z domova nebo kombinovaně, což s trhem zamávalo a ještě zamává. Firmy se prázdné kanceláře, za které platily nájemné, pokoušely podnajímat jiným, čímž tady vznikl druhotný trh s nájemními kancelářskými prostory. Poptávka po těchto prostorech je nyní nižší. Nicméně už předtím byl jedním z hlavních trendů posun od mnohaletých nájemních smluv k vyšší flexibilitě, jakou nabízejí například vybavená coworkingová centra. A ta bude klíčová i v této době. Hotové prostory, kde mohou firmy rychle začít fungovat, táhnou.

Nakolik jsou momentálně vaše kancelářské budovy obsazené?
Máme dlouhodobě poměrně vysokou obsazenost, pohybuje se přes 90 procent. Dnes je těžší rychle pronajmout, když firma odejde, ale poptávka pořád je. Jde o to, za jakou cenu a jakým způsobem.

Čelili jste v uplynulém roce tomu, že by vám nájemníci nebyli schopni platit?
V zásadě příliš ne, byly to spíš jednotlivé případy. Všichni řešili, jak prokličkovat v tom minovém poli, někdo kličkoval víc, někdo méně, ale na každého to nějak dopadlo.

Jak moc kvůli pandemii poklesla výnosnost kancelářských prostor pro vlastníky?
To je individuální, záleží na lokalitě a na tom, jak máte zasmluvněno, ale řekl bych, že v průměru tak o deset procent.

Pouštíte se také do rekonstrukcí starších budov, posledním příkladem je objekt v Senovážní ulici v Praze, kde mají vzniknout apartmány k pronájmu. Kolik to celé stálo?
Plus minus 250 milionů korun. Chceme tam provozovat mix krátkodobých a střednědobých pronájmů s hotelovými službami.

Odkdy a za kolik si bude možné tyto apartmány pronajímat?
Předpokládáme spuštění provozu v polovině června, ceny se budou odvíjet i od toho jak bude v létě možné do Prahy cestovat, konkrétní částky ale zatím nechci říkat.

Znamená tento projekt, že se posouváte i do segmentu nájemního bydlení?
Máme několik projektů, které takto postupně předěláváme na byty, ať už k dlouhodobému či krátkodobému bydlení. Další projekt v přípravě máme v Praze v Blažimské. Máme projekty i mimo hlavní město, například v Karlových Varech, ale tam jsme pouze na počátku potřebných povolovacích řízení.

Vytváříte nájemní byty primárně rekonstrukcemi starších budov?
V zásadě ano, máme například administrativní budovu, kde přemýšlíme o konverzi na bydlení. Na Senovážném náměstí jsme koupili i dvě další nemovitosti, které chceme rekonstruovat. Do budoucna se budeme rozhodovat, zda to má větší smysl provozovat za účelem krátkodobých nebo dlouhodobých pronájmů, ve smyslu nějaké stabilizace výnosů. Jsme připraveni ty pronájmy provozovat se službou hotelového typu. Přidáváme tuto hodnotu, protože někteří lidé se nechtějí starat o běžný chod domácnosti.

To je ale velice úzká skupina lidí, kteří jsou za toto ochotni platit.
Samozřejmě.

To je jeden z nejpravděpodobnějších scénářů. Je to velká investice, takže ještě vyhodnocujeme, zda je to správná cesta. V okamžiku, kdy v tom budeme mít jasno, spustíme přípravu projektu a všech povolovacích řízení, což nebude dříve než za dva roky. Nyní ty prostory pronajímáme pro různé akce či filmaře. Máme tam k pronájmu i nějaké kanceláře, oživili jsme klášter uměním, pronájmem ateliérů, děláme výstavy. Chceme, aby do doby, než se spustí finální projekt, to místo žilo.

Kolik bude tato rekonstrukce stát?
Zcela určitě o mnoho překročí miliardu korun.