Jsme připraveni využít poklesu trhu k dalším nákupům,‘ říká Miroslav Příkop, generální ředitel a předseda představenstva Cimex Invest, společnosti pověřené koordinací koncernu Cimex a poskytováním poradenství všem jeho členům.

Vlastníte více než dvě desítky hotelových komplexů po celé republice s kapacitou 6000 lůžek. Například pražskou Pyramidu, brněnskou Voroněž, harrachovský Sklář či Horal ve Špindlerově Mlýně. Jak se pohybuje v současnosti průměrná návratnost hotelových nemovitostí a jaký trend očekáváte v tomto segmentu?

Ekonomika České republiky se v posledních letech stabilizovala a přizpůsobila obvyklým poměrům západní Evropy, což platí i o hotelovém trhu. Hotelový business, až na krátkodobé výchylky, nikdy nepatřil ke spekulativním odvětvím, vždy se jednalo o podnikatelskou činnost, v rámci které mají investované prostředky dlouhodobější návratnost než v jiných typech realit.

V rámci skupiny Cimex Group velmi přesně oddělujeme dva zásadní pohledy: realitní pohled vlastníka nemovitosti – hotelu a pohled provozovatele – hotelové společnosti, v našem případě Orea Hotels. Tento přístup nám dlouhodobě umožňuje zaměřit se na podstatu věci v obou směrech. Kvalitní, profesně silný provozovatel – hotelová společnost, řetězec – je významným faktorem při hodnocení nemovitosti. Tuto naši konkurenční výhodu hodláme zhodnotit i v dalším období a nabízíme nezávislým vlastníkům hotelů, případně bankovním domům, které takové projekty financují, pomoc v řešení v aktuálně nelehké ekonomické situaci.

Chcete v nynější nejisté situaci kupovat nové hotely?

Určitě. Zkušenosti ze zahraničí ukazují, že největší nadnárodní řetězce se nejvíce rozvíjely v obdobích cyklického poklesu nemovitostního trhu. Stále proto vyhledáváme nové hotely či připravované hotelové projekty. Jak už jsem řekl, zajímají nás jak hotelové nemovitosti, tak i příležitosti provozování např. formou management kontraktů. Druhá metoda navíc umožňuje rychlejší a efektivnější rozvoj hotelového řetězce pod značkou Orea.

Někteří developeři věří, že možnosti na slušné zhodnocení investice se nabízejí v regionech. Jaké jsou vaše zkušenosti?

Souhlasíme, ale vždy je nutno velmi zvážit, jaký je potenciál konkrétního místa a co toto místo reálně nabízí. Lidé jsou zahlceni nabídkami typu rezidenční bydlení v zeleni, s plnou občanskou vybaveností. Nedávný boom horských apartmánů již má také své nejúspěšnější období za sebou a myslím, že se již nevrátí, zejména proto, že v drtivé většině nebyly odpovídajícím způsobem koncipovány potřebné služby. Vhodných lokalit ubývá, přičemž poptávka existuje. V tomto ohledu hodně dlouhodobě věříme například Mariánským Lázním, kde jsme už realizovali dva úspěšné projekty a máme připraven další v nejlukrativnější lázeňské zóně. Mariánské Lázně nabízejí většinu toho, co si moderní člověk představuje pod pojmem příjemné místo pro život – dostupnost hlavního města, atraktivní lokalita, kvalitní vybavenost, nejkrásnější golfový areál v ČR apod.

Věříme v atraktivitu developerského konceptu, který se úspěšně prosazuje ve Spojených státech nebo alpských zemích – klienti, kteří budou vlastnit apartmán či byt, mohou využívat veškeré zázemí našich sousedících hotelů, od hotelových služeb, úklidu, prádelny, restaurací, až po bazény a wellness. V praxi se tak nebudou muset o nic starat. Když dorazí, najdou plnou ledničku, uklizeno a mohou mít v recepci například lístky na nějakou kulturní akci nebo rezervaci u stolu v naší hotelové restauraci. Developerský potenciál takto specifických lokalit – regionů má pak podobné parametry jako Praha.

Očekáváte v příštích měsících prohloubení některých problémů?

Za podstatné považuji zhoršení přístupu k finančním zdrojům, a to jak na straně developerů, tak na straně kupujících. To se logicky velmi rychle projevilo významným snížením koupěschopné poptávky a snížením počtu realizovaných prodejů. Developeři zareagovali pozastavením přípravy projektů. V této oblasti ale byla v poslední době publikována řada analýz renomovaných odborníků, které mají dobrou vypovídací schopnost, a ponechal bych odhady budoucnosti na nich.

Obdobná situace se ukazuje v segmentu kancelářských budov, kde došlo v posledních měsících k pozastavení výstavby těchto nemovitostí. Důvody jsou prakticky shodné: přísnější požadavky financujících bank v oblasti předpronájmů před zahájením financování, snížení poptávky

z důvodu úsporných opatření na straně nájemců a významná nabídka prostor z dokončovaných projektů z období rychlého růstu trhu. Trh musí tuto nemalou nabídku nejdříve absorbovat.

Dotkne se to podnikání Cimex Group?

Přestože jedním ze stěžejních předmětů podnikání skupiny Cimex Group jsou právě realitní obchody, jsme optimisty. Důvod je jednoduchý: vlastníme diverzifikované portfolio nemovitostí a každý obchod, který realizujeme, podléhá přísnému internímu hodnocení. Náš konzervativní přístup se v zásadě vyplatil. Přestože si nemyslím, že v ČR hrozí podobně jako jinde ve světě prasknutí realitní bubliny, ke korekcím v některých případech rozhodně dojde.

V některých nemovitostních tendrech z posledních let, kterých jsme se účastnili, jsem se nad nabídkami vítězících subjektů podivoval a zamýšlel jsem se nad tím, že někomu jinému fungují čísla zřejmě jinak.

Prohlubující se krize má přímý a zásadní dopad na modely strukturování financování nemovitostních obchodů, kdy je nesporné, že každý investor do nemovitostí bude muset mít připraveno více vlastních zdrojů do equity a současně přesvědčit financující banku o kvalitě obchodu. Ochlazení zájmu bankovních domů o financování projektů s nemovitostní podstatou spolu s nedůvěrou panující na mezibankovním trhu jsou, a ještě řádově měsíce budou, hlavními limity tohoto typu obchodů.

Promítá se kolísání koruny do podnikání s áčkovými a béčkovými nemovitostmi? Majitelé takzvaných áček by na tom měli být v případě jejího znovu očekávaného posilování logicky hůře, protože často uzavírali nájemní smlouvy v eurech. Ve vašem portfoliu naopak převažují nemovitosti béčkového typu.

Při nedávném posilování koruny jsme zaznamenali nárůst zájmu o dlouhodobější pronájem kancelářských prostor ze strany tuzemských podnikatelských subjektů. Teď se kurz obrátil opačným směrem, ale většina analytiků se shoduje, že se trend k posílení znovu vrátí. Zaměření na cílovou skupinu tuzemských subjektů proto považujeme aktuálně za obchodně konstruktivnější. U zahraničních subjektů zaznamenáváme v kontextu České republiky celkem pochopitelné nejisté rozhodování a taktické vyčkávání na nejbližší vývoj, a to jak kvůli kurzovým nejistotám, tak i s ohledem na prohlubující se změny podnikatelského prostředí pod vlivem globální krize.

Ačkoliv pro rychlou orientaci se rozdělení na áčkové či další kategorie často používá, při hodnocení různých segmentů trhu s ním nevystačíme, protože toto zjednodušené hodnocení necharakterizuje nemovitosti komplexně a odráží zpravidla jen dílčí stavebně-technické parametry. Navíc nevypovídá nic o komerčním potenciálu objektu či o atraktivitě lokality. Pro takové třídění navíc neexistuje jednoznačná metodika ani kritéria. Kvalitu a bonitu nemovitosti určuje vždy více faktorů, které nelze zobecnit do jednoduchého schématu. Z vlastní zkušenosti víme, že nemovitost prvotřídní kategorie nemusí jednoznačně představovat výhodnou investiční příležitost.

Zdroj: HotelSpa Management